多维社记者综合报导／综合《南风窗》及《环球财经》5月2日报道，日前，中国社会科学院金融研究所的尹中立认为，光靠央行的房贷政策的微调是不足以撼动牛市的方向的，当前的房价对政策的背离将会导致更猛烈的政策调控。最后，他更表示，最迟在今年年底，房地产市场的政策拐点将会导致价格拐点。

在中央和省(市)政府出台了一系列抑制房价的政策后，大的房地产商和炒家仍不愿轻易对价格松口，他们希望在僵持之中度过宏观调控；对于潜在的购房者来说，实际上以现有价格买入房产，大部分情况下意味着他们必须在巨额房贷下度过几十年的日子，况且按现在的通货膨胀率和银行利率相比看，利率还有上升的空间，因此他们不会在政策未明、房价有可能回落的情况下入市。

尽管中央政府的表态很明确，但作为经济新贵的长三角地方政府，对于出手调控已逐步发展成为地方经济支柱的房地产业并不十分情愿。在房价高涨的上海、杭州、南京、宁波等城市，房地产业对地方GDP的贡献率高达1/4-1/3，对于地方财政收入则更高。

虽然上海日前曾推出一套压制房价的「组合拳」，但就抑制房价而言，借尹中立的说法：「还太温和，不足以见到降价的成效。」

但尹中立认为，当前的国际经济环境和国内经济形势不允许房地产行业处于高烧状态，必须给房地产行业降温，这是房地产市场政策出现逆转的深层原因。2005年温家宝总理的政府工作报告是房地产市场的政策拐点信号，它意味着政府还有更多的调控房地产政策出台。

当然，要结束一个牛市也不是一个轻而易举的事，政策之手要和市场的力量之间作殊死较量，光靠央行的房贷政策的微调是不足以撼动牛市的方向的，但既然房地产的政策拐点已经出现，价格的拐点不久就会出现，温家宝总理提出的任务会得到各部门的全力配合的，房价一定会得到遏止，当前的房价对政策的背离会导致更猛烈的政策调控。

尹中立指出，导致中国宏观经济过热的罪魁祸首就是房地产行业，没有房地产行业投资的连续高速增长，就不会有钢铁消费与生产的高速增长，也就不会有电力的紧张和煤炭的短缺，运输的压力就会缓解。故对房地产行业的调控事关宏观调控工作的成败。

香港文汇报引述相关报导说，房地产市场的高速发展积累了金融风险。经过4年的高速增长，房地产开发贷款和住房抵押贷款已经占银行总量的相当比重，房地产金融的风险亦随之越积越高。有些城市的房地产贷款占新增加贷款的比例竟然超过70%。

另据香港商报报导，中国农业银行近日出台了个人住房贷款政策调整的意见，对个人住房贷款利率、首付款比例等方面进行了详细规定。按照这些规定，大多数原有借款人将得到农业银行最优惠的贷款利率，而对于明显属投机炒作购房行为的，则不予贷款支持，以及早防范信贷风险。

农行个人住房贷款政策调整意见包括：

对于2005年3月17日前取得农业银行个人住房贷款并执行优惠利率的客户，农业银行规定，在2006年1月1日利率调整时无不良信用（即无到期未还本金、利息或罚息）的，可对其贷款利率按照下限利率即期限基准利率的0.9倍执行（分行另有规定的除外）；至利率调整时有不良信用的客户，届时贷款利率将调整为期限基准利率或根据借款人风险状况进行一定幅度的上浮。

对于2005年3月17日以后新发放的个人住房贷款，农业银行提出，各分行可对借款人购买的第一套自住普通商品住房（含经济适用房）实行下限利率；除此之外，对借款人支付首付款比例较高的、借款人为农行个人优质客户的、借款人购买农行总分行级房地产优质客户开发的住房的，或满足其他相关条件的，可在基准利率的基础上进行一定程度的下浮。但对同一借款人及其配偶申请第三套个人住房贷款的，必须实行基准利率或适当上浮。

农业银行明确，对上海、杭州、宁波等地的个人住房贷款，最低首付款比例由原先的20％提高到30％，并要求对其他房地产价格涨幅较高的地区，有关分行也要适当提高首付款比例。同时，农业银行还要求各经办机构在办理个人住房贷款时，应通过人民银行征信系统和该行信贷管理系统查询借款人及其配偶已购房屋情况，对借款人及其配偶贷款购买第二套及第二套以上住房的，渐次提高首付款比例。

农业银行有关负责人表示，此次出台的个人住房贷款政策传递出两个方面的信息：一是农行将认真贯彻国家宏观调控政策，并将一如既往地支持居民购买自住普通住房；二是农行将按照现代商业银行的经营理念，按照风险与效益对称的原则，区分不同的产品和客户，通过差异化政策，建立科学的利率定价和利率风险管理体系，实现自身效益最大化，促进个人住房贷款业务持续、协调、有效发展。

http://www7.chinesenewsnet.com/gb/MainNews/SocDigest/Economy/2005_5_2_19_50_8_713.html