房价高的原因一直众所纷纭，房地产商说是由于地价高导致房价高，地价占房价40%以上；政府有关部门则出面反驳说是房价高导致地价高（因为高房价所以出得起高地价而不要偏远的低价地），并说地价只占22%左右；还有的说法是需求决定，房地产商只针对目标顾客盖房，富人的需求得到满足之前，穷人的需求不在其考虑之列。这就是房地产大鳄任志强所说的先为富人盖房论。
近日，一位不愿意透露姓名的金融界人士——某商业银行北京分行某支行的行长则向媒体透露了房地产的暴利黑幕。这位曾多年从事房地产信贷业务的银行业人士称，朝阳区某个楼盘的商铺部分，综合成本为1.2万元/平方米，但售价却达3.8万元/平方米，利润空间之大绝非常人所能想象。这位人士同时透露，目前，本市房地产行业利润空间非常大，除了商铺外，住宅项目、公寓项目等均是如此，最次的开发商一个项目做下来，也能实现30%的利润。这位人士强调，“也许有人要说，开发商的风险大，高风险高回报，利润空间理应大。其实，事实并不是这样的，在项目的运作过程中，很多银行一手托两家，让开发商省时省力。”据他介绍，在以往，开发商自有资金很少，往往通过各种关系，从银行贷得前期的资金，等到楼盘可以开始销售了，银行通过给买房人做按揭，让开发商回笼资金。真正扛这两头的是银行，而面对目前的房地产形势，银行骑虎难下，没有办法，目前上调个人住房贷款按揭利息也是无奈中的无奈。（《北京青年报》2005年4月6日）
这里我有两个地方看不懂。一是既然房地价利润那么高，为什么大量有钱没处投资的民间资本不进来，偏偏要等银行的钱？根据市场规律，利润高的行业会吸引大量资本，从而增加供应以改善供求关系，利润自然就会达到一个较为合理的水平。为什么在房地产市场这个市场规律似乎不起作用？
先看一个真实的故事：2005年4月1日《新京报》报道3月30日，北京市公安局宣布“金狮座房产公司”600万元公款被挪用案告破，公司原总经理杨某被捕，但受害人李女士的300万元已无法追回。事件起因是：50多岁的沈阳人李女士主要产业在沈阳和内蒙古一带，她“太想挤进北京的房地产市场”，结识了自称可将其引进北京地产圈的杨某。“他说西北四环有块地要盖大楼，他能把项目搞到手。”李女士知道那块地正在招标，杨某的前妻等亲属在市政府等部门任职，便于2003年1月与杨某合办“金狮座房产公司”，李任法人，杨任总经理。李女士出资1000万元注册后就把资金抽走了，第三天，杨某说项目已谈好，须交订金，李于是汇给杨600万元。半个月后，钱被提走，此后杨杳无音信。2005年1月25日，杨被抓获。检察院认定其行为已构成挪用资金罪。
如果拿地一事纯属子虚乌有，那么杨某事实上已经涉嫌诈骗而不是挪用资金。这是另外的话题。我所关心的是，为什么李女士有钱却进不了北京房地产市场，而杨某仅凭政府关系就可以空手套白狼成为房产公司合伙人并任总经理？中国社会科学院刚刚公布的《2005年房地产蓝皮书》里有一句话可以作为这个案例的最好注解：“2005年房地产投资增速将进一步放缓，但不会低于20％。房地产信贷增速将放缓，有可能再次加息，房地产融资将趋向多元化，房地产业将从项目导向向资金导向转变。”也就是说，时至今日，中国的房地产市场是“项目导向”（也就是以获得土地为导向）的，而不是看谁有钱谁就能进这个市场！虽然说土地供应逐渐向公开招投标拍卖方式转变，但咱中国人又不是不知道招投标背后的种种黑幕！因此，谁能拿到土地、得到房地产开发项目，不是按照市场规律的看谁有钱，而是看谁离政府部门近，看谁有关系！有获得土地的关系，自然没有钱也可以从银行获得贷款。诚如那位银行行长说的：“开发商自有资金很少，往往通过各种关系，从银行贷得前期的资金。”看来银行的所谓风险其实并非来自市场而是来自“政府关系”。银行为什么挡不住各种关系呢？原因则在于银行的市场化程度不够。
于是就要宏观调控，通过抑制房地产投资增长来降低银行风险。因为房地产公司自有资金率太低，银行贷给他们的钱充满风险。在风险比率不变的情况下，少贷一点是一点。
这又引发了我的第二个看不懂：银行降低风险的方式很多，比如规定房地产商自有资金率达到50%甚至更高，比如规定一个人只能贷款买一套房子。为什么偏偏要抑制房地产投资增长？上述《房地产蓝皮书》指出：房价大幅攀升与销售量持续增长、需求依然旺盛，共同构成了内地房地产销售的三大特点。2004年商品房销售总额中，个人购房所占比重达到93．30％。报告指出，尽管关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳，但居民的购房热情不减。支撑需求持续增长的动力，一是居民收入的增加超过住宅价格增长速度。二是城镇化加速，每年以超过1000万人的速度增长，成为带动商品房需求，支撑商品房销售量持续增长的重要动力。三是投资和投机性购房需求。
也就是说，在强劲的需求面前，合理的办法是增加供应、打压高价，以此达到抑制泡沫、降低风险的目的。为什么我们走的却是相反的抑制房地产投资增长的道路？《蓝皮书》明白无误地指出，导致房价上涨的九大原因之一就是“2004年采取的宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加，起到推动价格增长的作用。”虽然《蓝皮书》的项目负责人说：“但是，宏观调控的目标是抑制房地产投资过快增长而不是降低房价。”我还是要问：抑制房地产投资过快增长的目的是为什么呢？难道百姓没有追求舒适住房和幸福生活的权利？宏观调控，并没有优化银行贷款，只是力争让那部分银行贷款控制在其可以逐渐消化的范围内！它再清楚不过地是在维护房地产市场中的“关系垄断”利益！
这就叫做银行和房地产市场有病，却让百姓来吃药。以抑制房地产投资增长为目的的宏观调控也好，想通过对个人房贷普遍加息把过热（实际上是房价过高）的房地产市场“吓回去”也好。大抵就是如此。
看来，房地产市场的根源问题仍是垄断，政府对土地一级市场的垄断。