抑制房价已经被各级政府重视。其实，在房价上涨问题上，政府的反应已经太慢。最佳的时机应该说是1年以前。那个时候，政府如果反应迅速，采取有效措施，房价的抑制任务要更容易完成。今天，老百姓已经对房价满腹抱怨，政府采取措施也是迫不得已。但政府有所作为总比不作为好。关键是看政府能够抑制房价到什么程度。虽然目前的难度很大，但还是多少会起作用的。由于难度大，就自然对政府的治理能力提出了严峻挑战。

首先，房地产市场涉及银行比较深。而银行在目前坏帐一大堆的情况下，主要靠房地产市场赢利，所以真正全面调动银行的配合是有难度的。在这样的情况下，抑制房价能否成功，就要考验政府对银行的掌控程度。在过去的计划经济下，银行完全听从政府的，对银行的掌控也就不存在多大问题。但今天，银行商业化之后，政府继续掌控就有相当的难度。所以，抑制房价首先考验的是政府对银行和整个金融市场的掌控能力。目前，各地银行的自主性很大，虽然政府采取措施，让银行配合，但许多配合都是本地银行参与，跨地区银行还是可以钻空子的。如果买家在上海的银行机构贷款买第二套房子收到许多限制，那么他们到外地贷款来上海买房，你怎么控制？这个问题，地方政府就很难作为。而要做到在全国任何地方买第二套房都要受到限制，那中央政府就得出面了，这样做的难度中央政府恐怕也不一定克服得了。

其次，政府对市场的监控能力受到严峻挑战。在房地产市场飞速涨价的情况下，政府反应如此慢，这已经说明政府的超前预测能力、主动监控市场的能力已经严重下降。而今天，房地产市场受到许多中介因素影响。房地产销售、房地产中介、购房者个人等等都是重要的因素。政府能够真正掌控他们吗？销售违法（例如囤积房源）可以查处。但是，销售的价格却是政府无法干预的。购房者个人在一个地方购几套房通过连网可以监控，但在不同地方购房、用亲戚朋友不同的名字在同一个地方或者不同地方购房，你怎么控制？即使你规定1年内不准买卖，那1年后照样可以。这个1年囤积的代价，这些投机购房者绝对不会轻易认输的，肯定要在1年后加倍要回来，结果可能是房价更大幅度的涨。有一种可能是，同一个身份证在全国任何地方都只能购一次房，这样的监控难度更大了。由于地方之间的利益冲突，恐怕一个地方要另外一个地方这样跟你配合很难的。所以，政府怎么做，效果如何，真是巨大的考验啊。

其实，我认为，房地产的问题目前政府还没有找到根本症结。那就是房地产究竟有多大的利润空间目前是一个秘。老百姓不清楚、消费者不清楚、恐怕政府也不清楚。所以，房地产要真正抑制价格有一个很简单的办法：就是政府适时公布不同地段的土地价格、动迁价格、钢材价格、销售成本、管理成本等等。这样，把一个地方不同的地段的房地产成本透明化，然后对社会公布。这样，任何发展商、销售商可能都无法随便叫价。再加上其他有力的措施，房地产价格才能真正抑制住。例如，上海市政府通过公开招标，把南京东路某地块的成交价予以公布，然后发展商要造什么档次的住房，而这样的住房的平均造价是很容易估算的，加上管理费、税收、销售成本等等。该房产的成本价格就出来了。如果政府规定房产的利润空间上限。这样，房地产的价格就自然控制住了。即使买家或者发展商要抄作也难。为什么不用物价管理方法去管理房价呢？

也许我的想法太天真。但我认为这个思路绝对可以实现的。例如，在香港每年都要公布土地出售的所有地块及其价格。结果，政府不能打闷包，发展商也清楚土地的成本，老百姓也可以计算。虽然香港没有采取物价管理方法控制房地产价格，但在土地成本这方面的确管理非常有效。值得我们学习。我们有计划经济下积累下来的宝贵价格管理制度，如果跟土地成本管理结合起来，那对房地产市场的治理能力将是无与伦比的。

（文/何云峰，2005年4月9日）